¿Qué es el PEM de una Obra?
¿Qué es el PEM (Presupuesto de Ejecución Material) de una obra?
- PEM: la palabra que aparece en todos los presupuestos y que casi nadie sabe explicar
- Presupuesto de Ejecución Material: por qué esta cifra marca el resto de tu proyecto antes de poner el primer ladrillo
Si estás valorando reformar tu vivienda o construir una casa desde cero, es muy probable que te hayas encontrado con las siglas PEM en algún presupuesto o en una conversación con tu arquitecto. Y también es probable que, después de leerlo, te hayas quedado con más dudas que respuestas.
En este artículo te contamos qué es, para qué sirve, cómo se calcula y en qué se diferencia de otras cifras que también vas a ver en tu presupuesto (como el PEC o el Presupuesto Total).
¿Qué es el PEM o Presupuesto de Ejecución Material?
El PEM (Presupuesto de Ejecución Material) es el coste directo de construir o reformar tu obra. Es decir, la suma del precio de los materiales, la mano de obra y los medios auxiliares necesarios para ejecutar el proyecto tal y como lo ha definido el arquitecto o el técnico en los planos y en la memoria del proyecto.
Piénsalo como el coste «en bruto» de la obra. Es la cifra que responde a una pregunta muy concreta, cuánto cuesta físicamente levantar esa pared, colocar ese suelo o instalar esa cocina. No incluye todavía el margen de la constructora, los impuestos ni los honorarios de los técnicos, esos conceptos llegan después, cuando el PEM se convierte en Presupuesto de Contrata y finalmente en Presupuesto Total.
Esta cifra es la base de todo el proyecto y, como verás más adelante, se utiliza para calcular desde la licencia de obra hasta los honorarios técnicos.
¿Qué incluye y qué NO incluye el PEM?
Para que no haya confusión a la hora de comparar presupuestos, conviene tener claro qué entra dentro del PEM y qué queda fuera.
El PEM sí incluye
- El coste de todos los materiales de construcción (hormigón, ladrillo, instalaciones, carpintería, acabados).
- El coste de la mano de obra necesaria para ejecutar cada partida.
- Los medios auxiliares (andamios, maquinaria, elementos de seguridad en obra).
El PEM NO incluye
- El IVA aplicado a la obra.
- El beneficio de la empresa constructora.
- Los gastos generales del constructor.
- Los honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, ingeniero).
- Las tasas e impuestos municipales.
Pero saber qué contiene el PEM es solo el primer paso, lo realmente útil es entender para qué se usa esta cifra en las distintas fases de tu proyecto.
¿Para qué sirve el PEM?
El PEM es la base sobre la que se calculan otros muchos conceptos de tu proyecto. Estos son los usos más habituales.
Cálculo de honorarios técnicos.
Arquitectos e ingenieros suelen fijar parte de sus honorarios en proporción al volumen de la obra, y el PEM es la referencia que utilizan para ese cálculo.
Licencias y tasas municipales.
El Ayuntamiento aplica un porcentaje sobre el PEM para calcular lo que tendrás que pagar por el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y por la tasa de licencia. En Valencia, por ejemplo, esa tasa ronda de forma orientativa el 4% del PEM.
¿Es obligatorio tener un PEM para pedir la licencia de obra?
Sí. El Ayuntamiento lo exige para calcular las tasas y el ICIO, por lo que es un documento imprescindible antes de iniciar cualquier obra que requiera licencia.
Viabilidad del proyecto.
Antes de empezar a construir, el PEM te permite comprobar si tu idea encaja con el presupuesto real que tienes disponible, y ajustar el diseño a tiempo si hace falta.
Comparar presupuestos entre empresas.
Si dos constructoras te dan cifras distintas, mirar el PEM de cada una (y no solo el total) te ayuda a entender si están valorando lo mismo o si una está dejando fuera partidas importantes.
Trámites de notaría, registro y financiación.
Tanto los actos notariales como muchas entidades bancarias utilizan el PEM como punto de partida para calcular tasas o evaluar la viabilidad de un préstamo para construcción.
Con todos estos usos claros, la siguiente pregunta es cómo se llega exactamente a esa cifra. Vamos a verlo paso a paso.
¿Cómo se calcula el Presupuesto de Ejecución Material?
El cálculo del PEM parte de un proceso técnico bastante metódico, aunque la lógica es sencilla de entender. El arquitecto o técnico del proyecto define cada una de las unidades de obra necesarias, les asigna un precio unitario y multiplica ese precio por la medición real de cada partida. La suma de todas esas partidas es el PEM.
El proceso, sería así:
- Especificar todas las unidades de obra necesarias para el proyecto.
- Asignar un precio unitario a cada una de ellas (materiales, mano de obra y medios auxiliares incluidos).
- Medir la cantidad real de cada unidad de obra.
- Multiplicar el precio unitario por la medición para obtener el coste de cada partida.
- Sumar el coste de todas las partidas. El resultado final es el PEM.
¿El PEM lleva IVA? No. El PEM es el coste directo de la obra sin impuestos. El IVA se aplica más adelante, sobre el Presupuesto de Contrata, para llegar al Presupuesto Total.
A continuación, te vamos a poner un ejemplo más claro aplicado a una obra.
Cálculo por capítulos (ejemplo con datos orientativos)
En cualquier proyecto de construcción, el presupuesto se organiza en capítulos, que agrupan los trabajos según el oficio o la fase de la obra (cimentación, estructura, instalaciones, acabados).
Ejemplo de PEM: Construcción de vivienda unifamiliar de 200 m²
Este es un ejemplo orientativo de cómo se distribuye el PEM de una obra.
| Partida | Descripción | Importe (€) |
|---|---|---|
| 1. Movimiento de tierras | Excavación, relleno, compactación y nivelación del terreno | 8.500,00 € |
| 2. Cimentación | Zapatas, encepados, vigas de atado y solera de hormigón armado | 18.000,00 € |
| 3. Estructura | Pilares, vigas, forjados unidireccionales y escalera de hormigón | 42.000,00 € |
| 4. Albañilería y cerramientos | Fachada de doble hoja con cámara, tabiquería interior y enfoscados | 24.000,00 € |
| 5. Cubierta | Estructura de madera o metálica, aislamiento, impermeabilización y teja cerámica | 16.500,00 € |
| 6. Revestimientos exteriores | Fachada ventilada o SATE, pinturas y tratamientos impermeabilizantes | 12.000,00 € |
| 7. Carpintería exterior | Ventanas de aluminio con RPT, vidrio Climalit y persianas motorizadas | 14.000,00 € |
| 8. Pavimentos interiores | Tarima flotante en zonas secas, cerámico en húmedas y zócalos | 11.000,00 € |
| 9. Revestimientos interiores | Alicatados en cocina y baños, pinturas generales y falsos techos de pladur | 9.500,00 € |
| 10. Carpintería interior | Puertas de paso, armarios empotrados y herrajes | 8.000,00 € |
| 11. Instalación eléctrica | Cuadro general, cableado, mecanismos, iluminación y domótica básica | 9.000,00 € |
| 12. Fontanería y saneamiento | Redes de agua fría y caliente, desagües, sanitarios y grifería | 10.500,00 € |
| 13. Climatización y ACS | Aerotermia, suelo radiante, depósito de inercia y acumulador de ACS | 15.000,00 € |
| 14. Ventilación mecánica | Sistema VMC de doble flujo con recuperación de calor | 4.500,00 € |
| 15. Urbanización y exteriores | Pavimento de acceso, vallado, jardinería básica y riego automático | 7.000,00 € |
| 16. Gestión de residuos | Canon de gestión de RCD, contenedores y tasas de vertedero | 2.500,00 € |
| Total PEM (sin IVA) | 192.000,00 € | |
*Datos estimados sin IVA
Una vez calculado el PEM, esa cifra no se queda ahí. Es el punto de partida de otro concepto que también verás en tu presupuesto y que conviene no confundir con el PEC (Presupuesto de ejecución por Contrata).
Diferencia entre PEM y PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata)
Uno de los puntos que más confunde a quien no está familiarizado con el sector es la diferencia entre PEM y PEC. Ambos hablan del coste de la obra, pero no son lo mismo.
El PEM, como hemos visto, es el coste directo (materiales, mano de obra y medios auxiliares), entonces, ¿qué es el PEC?
El PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata) parte del PEM y le añade los gastos generales de la empresa constructora (habitualmente en torno al 13%) y el beneficio (en torno al 6%), estos porcentajes están estipulados por el BOE (Boletín Oficial del Estado). Es decir, es la cifra que realmente refleja lo que cobra la constructora por ejecutar tu obra.
PEC = PEM + Gastos Generales + Beneficio de la empresa
El PEC tampoco es la cifra final que vas a pagar. Todavía faltan por sumar algunos conceptos que completan el presupuesto de principio a fin.
Entonces, ¿Cuál es presupuesto total de una obra?
Presupuesto Total = PEC + IVA + Honorarios + Tasas Municipales
El Presupuesto Total es el último escalón y el que de verdad refleja lo que vas a pagar por tu proyecto de principio a fin. Se calcula sumando al PEC el IVA, los honorarios técnicos y las tasas e impuestos municipales.
Con los tres conceptos ya explicados por separado, lo más práctico es verlos juntos y aplicados a un mismo ejemplo.
PEM vs PEC vs Presupuesto Total (tabla)
Para que quede todo claro de un vistazo, así se vería la evolución de una misma obra a través de los tres conceptos, aplicando los porcentajes orientativos que hemos comentado.
| Concepto | Qué incluye | Importe orientativo (ejemplo sobre 60.000 € de PEM) |
| PEM | Materiales, mano de obra y medios auxiliares | 60.000 € |
| PEC | PEM + gastos generales (13%) + beneficio industrial (6%) | 71.400 € |
| Presupuesto Total | PEC + IVA + honorarios técnicos + tasas municipales | Variable según honorarios y tipo de IVA aplicable |
¿Quién calcula el PEM? Lo calcula el técnico redactor del proyecto (arquitecto, aparejador o ingeniero), a partir de las mediciones y los precios unitarios definidos en el proyecto de ejecución.
Ahora que ya conoces cómo funciona el PEM, el siguiente paso es aplicarlo a tu propio proyecto. Y ahí es donde entra un equipo que se encargue de calcularlo con rigor desde el primer día.
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En extraMURS Arquitectura trabajamos cada día con presupuestos de obra, y sabemos que estas cifras solo tienen sentido cuando alguien te las explica con claridad y te acompaña durante todo el proceso. Ya sea una reforma integral o la construcción de tu vivienda desde cero, nuestro equipo se encarga de calcular el PEM real de tu proyecto, desglosarlo por partidas y explicarte con transparencia qué incluye cada cifra, sin sorpresas a mitad de obra.
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