¿Cuál es la diferencia entre superficie útil y superficie construida?

Cuando comenzamos a interesarnos por el mundo de la arquitectura y la construcción, ya sea porque estás en proceso de comprar una vivienda, quieres realizar una reforma integral o simplemente por curiosidad, a veces nos encontramos con términos que nos pueden parecer complejos o confusos, pero que son fundamentales para poder entender el espacio de nuestra vivienda.

Entre los que nos puede llevar a confusión están la «superficie útil» y la «superficie construida», pero es clave diferenciarlas porque juegan roles cruciales en tu vivienda. Tener claros estos conceptos puede ser clave para la toma de decisiones sobre nuestra próxima reforma integral.

Si alguna vez te has preguntado por qué los metros cuadrados de tu casa parecen no coincidir con lo que ves, sigue leyendo, porque vamos a desglosar estos conceptos para que puedas diferenciarlos con facilidad.

Qué es la superficie útil

La superficie útil de un inmueble es aquella que realmente puedes utilizar. Es decir, el área que queda libre para ocupar después de descontar los espacios ocupados por las paredes, columnas, y otros elementos estructurales.

Conocer este dato de tu vivienda es importante porque te da una idea clara del espacio habitable que tendrás disponible, lo cual es crucial cuando imaginas la distribución de tu mobiliario y la funcionalidad diaria de tu hogar.

Ten en cuenta que, a la hora de hacer una reforma integral, este dato es relevante para calcular y tener precio de elementos como suelos, alicatados, pintura, etc.

Elementos no incluidos como superficie útil

En la superficie útil no se incluyen áreas que, aunque forman parte de la estructura de la vivienda, no son habitables o utilizables de manera continua.

Esto incluye paredes, pilares, conductos de ventilación, y en muchos casos, también balcones y terrazas, dependiendo de la normativa local o el criterio del técnico.

Conocer estos detalles es esencial para que puedas valorar si una vivienda se va a adaptar o no a las necesidades reales de tu vida diaria.

Qué es la superficie construida

La superficie construida, por otro lado, abarca toda el área bajo el techo de la propiedad, por lo que en este caso incluimos todos los elementos estructurales como paredes y columnas. Esta medida es generalmente la que se utiliza en documentos técnicos y legales y es mayor que la superficie útil debido a la inclusión de estos elementos.

Por eso debes tener en cuenta que a la hora de comprar una vivienda en muchos casos te indican únicamente la superficie construida. Pide que te actualicen el dato a superficie útil, ya que será el más ajustado al espacio real que vas a habitar. Evita llevarte una sorpresa desagradable y encontrarte después que la diferencia entre “superficie construida” y “superficie útil” sea fácilmente de 10 o 15 metros cuadrados.

Superficie construida con las zonas comunes

Ahora que ya sabemos distinguir la superficie útil y la construida, la cosa se complica un poco más. Ya que cuando hablamos de propiedades en régimen de condominio o complejos residenciales, la superficie construida también puede incluir una proporción del área de zonas comunes como pasillos, jardines, piscinas y gimnasios.

Este aspecto es crucial para entender por qué pagamos ciertas cantidades de dinero en cuotas de mantenimiento, impuesto de bienes inmuebles y cómo se calculan estas áreas en relación con nuestra propiedad. Por ejemplo, cuando las cuotas de comunidad se calculan en porcentaje.

Todos estos datos tienen que estar bien definidos y especificados en la mayoría de los documentos oficiales, como puede ser catastro y notaría.

Diferencia entre superficie útil y construida

La principal diferencia entre superficie útil y construida radica en su utilidad práctica frente a la especificación técnica.

Esto es, que mientras que la superficie construida refleja la totalidad del área ocupada por la construcción, la superficie útil nos habla del espacio que realmente vas a poder aprovechar para tu vida diaria.

Por eso es fundamental conocer esta diferencia, ya que a nivel usuario nos interesa valorar la superficie útil para saber si la vivienda puede encajar con nuestras necesidades.

En esta imagen se puede observar cómo la superficie útil sería la recogida en la línea roja, mientras que la superficie construida sería lo incluido en la línea verde, en la que se contabiliza también el espacio que ocupan los tabiques en la vivienda.

¿Cómo saber la superficie útil y la superficie construida?

Tranquilo, no hace falta que cojas el metro todavía ya que generalmente estas medidas se especifican en los planos del inmueble que se proporcionan al comprar o alquilar una propiedad. En caso de que no los tengas o no sepas dónde están, también se pueden consultar en el registro de la propiedad o solicitar a un arquitecto que realice una medición si la documentación no está disponible o tienes dudas sobre su exactitud.

¿Cuántos metros útiles son construidos?

Los metros útiles son siempre menos que los metros construidos debido a que en estos últimos se incluyen los espacios ocupados por las paredes y elementos estructurales. La proporción exacta varía según el diseño y la construcción del edificio, pero se puede generalizar que la superficie útil representa, aproximadamente, entre un 70 y un 90% de la superficie construida.

Cómo calcular los tipos de superficie

Pero si quieres calcular tú mismo los tipos de superficie de tu vivienda, ahora sí, será necesario que cojas metro (preferiblemente láser) y papel. Ah, y pide ayuda a alguien para que te ayude a tomar las medidas más fácilmente.

Para calcular la superficie útil, mide el interior de cada habitación o estancia de tu hogar y suma estas áreas, excluyendo todo lo que son muros o divisiones.

Para la superficie construida, incluye en tus cálculos todas esas áreas que ocupan los elementos estructurales, para ello necesitarás medir el grosor de los muros, tabiques y columnas que tenga tu casa.

Por experiencia, este es un trabajo que te puede llevar varias horas, ya que hay que hacer las mediciones con cuidado y que todo cuadre a la primera, a veces es complicado.

Entender la diferencia entre superficie útil y construida, es esencial para quién busca comprar o alquilar una vivienda, pero también lo es para los que plantean una reforma integral. Ya que conocer exactamente cuánto espacio real puedes utilizar te permitirá planificar mejor la reforma, optimizar el diseño interior y aumentar así la funcionalidad y el confort de tu hogar.

Así que antes de tomar decisiones basándote en metros cuadrados, asegúrate de saber qué tipo de superficie estás considerando.